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Acquistare una casa: Come garantirsi da trascrizione ed iscrizioni pregiudizievoli successive alla stipula del contratto di compravendita

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Chiunque decida di comprare una casa, ben sa di dover accertare che sul bene che si accinge ad acquistare non gravino trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli le quali attribuiscano a terzi soggetti diritti sullo stesso immobile.
Come noto tale accertamento può facilmente effettuarsi attraverso l’ispezione dei registri immobiliari posti presso l’Agenzia del territorio — Servizio pubblicità immobiliare e, d’altra parte, effettuare tale ispezione è anche obbligo professionale del Notaio incaricato alla stipula del contratto definitivo di compravendita.


Ciò nonostante, però, pochi conoscono i rischi a cui si va incontro nel lasso temporale intercorrente tra la data della stipula del rogito notarile e la trascrizione del relativo atto di compravendita, la quale, in ragione degli artt. 2643 e ss del c.c., è necessaria al fine di rendere efficace l’atto di compravendita anche nei confronti di terzi estranei; sarà, pertanto, questo un onere che l’acquirente dovrà far adempiere al Notaio proprio nei primissimi giorni successivi al rogito.
In effetti, seppur ai sensi dell’art. 2671 c.c., la trascrizione deve essere effettuata in un termine particolarmente breve dal rogito:”il Notaio che ha ricevuto l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve termine possibile”, l’adempimento tempestivo all’onere della trascrizione non sempre garantisce l’acquirente da spiacevoli situazioni. Infatti, può accadere che un soggetto all’atto della trascrizione del contratto di compravendita della casa, magari pagata con i risparmi di una vita, si può vedere opporre una trascrizione relativa all’acquisto del medesimo bene, effettuata solamente due giorni dopo il suo rogito da un terzo individuo.
Purtroppo, situazioni come questa capitano sempre più di frequente, tanto che, sono molte le persone che scoprono di aver acquistato e, quindi, interamente pagato, un bene sul quale è già stata eseguita una trascrizione od iscrizione pregiudizievole, quale ad esempio un’ipoteca.
Conseguentemente è opportuno, o quanto meno consigliabile (come lo è sempre stato in casi di particolare rilevanza economica), garantirsi preventivamente, piuttosto che agire successivamente (o per meglio dire tardivamente), per il recupero del denaro oramai versato.
Difatti, anche nel caso di esito positivo di un giudizio per la dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore, con eventuale condanna dello stesso venditore sia alla restituzione del prezzo percepito sia al versamento del risarcimento del danno patito dall’acquirente, quest’ultimo, potrebbe non veder soddisfatte le proprie legittime pretese, trovandosi di fronte ad un venditore nulla tenente. Oltre il danno anche la beffa!
Un valido accorgimento potrebbe ravvisarsi nel prevedere pattiziamente la risoluzione del contratto di compravendita in caso di accertamento, in sede di trascrizione, dell’esistenza di trascrizioni od iscrizioni eseguite sull’immobile successivamente al rogito da parte di terzi soggetti o da parte del venditore stesso, accompagnata dall’ulteriore previsione, secondo la quale il prezzo di acquisto dell’immobile venga trattenuto da un terzo fiduciario (il quale ben potrebbe essere anche lo stesso Notaio od un avvocato), con l’obbligo per quest’ultimo di consegnare la somma ricevuta in deposito al venditore solo in caso di mancato avveramento della condizione risolutiva (cioè l’esistenza di una qualche trascrizione pregiudizievole) o, in caso contrario, di restituire allo stesso acquirente la somma ricevuta.
Ovviamente, l’acquirente, qualora ne ricorrano i presupposti, potrà sempre agire giudizialmente per ottenere il risarcimento del danno.

Avv. J D P

6 thoughts on “Acquistare una casa: Come garantirsi da trascrizione ed iscrizioni pregiudizievoli successive alla stipula del contratto di compravendita

  1. Ho votato questa notizia, senza dubbio interessante.

    E colgo l’occasione per farti i migliori auguri per questa inaugurazione di un contenitore finanziario di successo!

    La strada è lunga (e noi ne sappiamo qualcosa) ma la fortuna arride agli audaci.

    In bocca al lupo, amico mio.

    Alex

  2. Pingback: Acquistare una casa: Come garantirsi da trascrizione ed iscrizioni pregiudizievoli successive alla stipula del contratto di compravendita | Economia e diritto online: blogeconomia.net
  3. Se vuoi tutelarti e’ opportuno trascrivere il compromesso dal Notaio per poi andare al rogito definitivo.
    In tale modo, al compromesso, il notaio effettua le visure ipotecarie ventennali e se l’ immobile risulta pulito non rischi + di incorrere in problemi al rogito definitivo.In questo modo sei anche tutelato in caso di cambi di idea sulla vendita da parte del venditore primo del rogito definitivo.
    Cordiali saluti.

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  5. Se acquisto una casa da un tribunale con saldo e stralcio una pregiudiziale oltre alle classiche tipo su CUI PENDE una DOMANDA GIUDIZIALE CON ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA non ancora andata in giudicato il tribunale vendo la casa togliendo qualsiasi pregiudizievole pendenti sulla casa? Grazie dell’informazione.

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